ITZENBUETTEL – Jappen´s Hof

WOHNUNGEN STATT BAUERNHOF

- 20 zusätzliche Wohnungen in der Itzenbütteler Dorfmitte -

Vor gut drei Jahren begann die Diskussion über die Zukunft des „Jappen´s Hof“. Der Landwirt Robert Boettcher wollte seinen landwirtschaftlichen Betrieb weiterentwickeln. Dabei ging es um die grundsätzliche Entscheidung, die Hofstätte am heutigen Standort auszubauen oder an einem neuen Standort in der Ortsrandlage neu zu errichten. Landkreis und Gemeinde gaben 2016 für beide Varianten grundsätzlich grünes Licht.

Die neue Hofstätte läge außerhalb des Bebauungsplanes und ist im Flächennutzungsplan derzeit als Sondergebiet „Reitplatz“ dargestellt.

Es gab Vorschläge mehrerer potentieller Investoren, die jetzige Hofstätte neu zu bebauen. Von Unterkünften für jugendliche Asylsuchende bis zu einem klassisch zugeschnittenen Neubaugebiet. Jedoch konnte keine Variante Politik und Bürgerschaft vollends überzeugen.

Auf der Grundlage des Masterplanes Itzenbüttel 2030 legte der Gemeinderat auch für die weitere Entwicklung dieser Hofstätte Eckpunkte fest.

Rahmenbedingungen:

  • 20 neue Wohneinheiten bis 2033 und
  • eine Erweiterung der nördlichen Bebauungsgrenze um zirka 20 Meter.

Voraussetzungen:

  • Erhalt des hoftypischen Gesamtbildes und
  • Schutz der ortsbildprägenden Bäume auf dem Gelände.
 

Jetzt stellte ein weiterer Investor seine Pläne vor. Er hat bereits einen Teil des Jappen´s Hof erworben und plant auf einer Fläche von zirka 11.800 qm 20 neue Wohneinheiten zu errichten.

Geplant sind drei Mehrfamilienhäuser mit 8, 5 und 3 Wohneinheiten und vier Einzelhäuser mit jeweils einer Wohneinheit. Die Mehrfamilienhäuser würden im Bereich des alten Bebauungsplanes entstehen. Lediglich die Baufenster müssten neu definiert werden. Für die Umsetzung der Einfamilienhäuser müsste die Bebauungsgrenze um zirka 20 Meter nach oben verschoben und der Flächennutzungsplan entsprechend angepasst werden.

Der Investor will das Gelände vollständig erschließen und die Mehrfamilienhäuser in Eigenregie errichten. Die Bebauung der vier Einzelhaus-Grundstücke soll individuell erfolgen. Sein Konzept sichert ein einheitliches Erscheinungsbild mit Natursteinmauern, Natursteinpflaster und einheimischen Gehölzen für alle Erschließungs- und Verkehrsflächen zu.

Abbildung: © Steffen Lücking
 Garten- und Landschaftsbau / Architektur + Stadtplanung Baum-Schwormstede-Stellmacher PartGmbB

Überraschend für uns ist kein Abriss des alten Wohnhauses geplant. Die Gutachter hatten es aufgrund des hohen Sanierungsstaus als nicht erhaltenswert eingestuft und den Abriss empfohlen.

Wir stimmen den vorgestellten Ideen des Investors grundsätzlich zu. Die Umnutzung der Hofstätte entspricht den Rahmenbedingungen aus dem Masterplan. Der Erhalt der ortsbildprägenden Eichen, die Konzentration auf naturnahe Pflasterungen und Einfriedungen und abgestufte Gebäudehöhen und Kubaturen werden dazu beitragen, dass sich das Wohngebiet in die umliegende Bebauung einpasst. Die Grünfläche mit dem Teich (Regenrückhaltebecken) wird ausreichend Abstand zwischen den Neubauten und der denkmalgeschützten Hofstätte „Minkenhof“ sicherstellen.

Gleichwohl muss dem Investor bei seinen weiteren Planungen bewusst sein, dass die Bebauung der Hoffläche in ihrer Gesamtheit betrachtet werden muss. Der Investor hat nur einen Teil der Hofstätte erworben. Sind auf den restlichen Grundstücksflächen weitere Wohneinheiten möglich, müssen diese in Abzug gebracht werden. So wird sichergestellt, dass insgesamt nicht mehr als die vorgesehenen 20 Wohneinheiten auf der Hofstätte umgesetzt werden.

Im Klartext:

Zum erworbenen Grundstücksanteil gehört auch das alte Haupthaus. Der Investor will es zwar erhalten, hat aber bisher keine Sanierungspläne für dieses Gebäude vorgestellt. Will er es erhalten, muss diese Wohneinheit abgezogen werden (= 19 zusätzliche Wohneinheiten könnten gebaut werden). Will er später in dem alten Haupthaus z.B. zwei Wohneinheiten errichten, dann kann er nur 18 neue Wohneinheiten auf der restlichen Fläche umsetzen. Ergeben sich durch den neuen „Zuschnitt“ der gesamten Hoffläche weitere potentielle Baufenster, so müssen die dort möglichen Wohneinheiten ebenfalls abgezogen werden.

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