NEUBAUGEBIETE müssen finanzielle, soziale und ökologische Vorteile bieten. UNSER VORSCHLAG: realistisch und vorteilhaft für alle
NEUBAUGEBIETE MÜSSEN ALLEN NUTZEN
– Unser Konzept – Ein Gewinn für Jesteburg, Bürger und Eigentümer
Als Unabhängige Wählergemeinschaft setzen wir uns für eine zukunftsorientierte, gerechte und naturnahe Entwicklung unserer Gemeinde ein. Unser zentrales Anliegen ist eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik, die langfristig bezahlbaren Wohnraum schafft, die natürlichen Ressourcen achtet und den sozialen Zusammenhalt stärkt.
Darüber hinaus sehen wir in der aktiven Baulandentwicklung eine Chance, die Haushaltslage der Gemeinde nachhaltig zu verbessern. Durch zusätzliche Einnahmen aus Grund- und Einkommenssteuer sowie eine gemeindliche Beteiligung am Planungsgewinn entstehen neue Finanzierungsspielräume für dringend benötigte Investitionen – etwa in Kitas, Grundschulen, nachhaltige Mobilität und den Erhalt der Infrastruktur.
Das hier vorgestellte Modell bietet aus unserer Sicht eine praxisnahe, gerechte und finanzierbare Lösung, um diesen vielfältigen Zielen gerecht zu werden.
Grundprinzipien des Modells
Das kombinierte Baulandentwicklungsmodell basiert auf einer ausgewogenen Kombination folgender Instrumente:
- Aktive Rolle der Gemeinde: Zielgerichteter Erwerb oder Tausch von Flächen im Planungsgebiet, um gemeindliche Interessen bei Gestaltung, Nutzung und Vergabe besser durchsetzen zu können.
- Transparente Kostenverteilung: Private Investoren übernehmen Kosten für Infrastrukturfolgen, die durch die bauliche Entwicklung entstehen – z. B. über städtebauliche Verträge.
- Gemeindliche Beteiligung am Bodenwertzuwachs: Die Gemeinde wird am sogenannten Planungsgewinn beteiligt – etwa durch finanzielle Abgaben, Grundstücksüberlassung oder Beteiligung an Erlösen.
- Vielfalt statt Einheitsbrei: Eine Mischung aus Einfamilienhäusern (EFH), Doppelhaushälften (DHH), Reihenhäusern (RHH) und Mehrfamilienhäusern (MFH) sorgt für soziale Vielfalt und ein generationenübergreifendes Miteinander.
- Gemeinschaftsflächen schaffen Identität: Öffentliche Räume, Plätze, Spielflächen und Wege mit hoher Aufenthaltsqualität machen das Quartier lebenswert – für alle Generationen.
Baulandentwicklung ist für uns kein Selbstzweck, sondern ein Instrument, um einen echten Mehrwert für Jesteburg zu schaffen – sozial, ökologisch und finanziell.
Planungsgrundlagen
Die Modellannahmen basieren auf ortsüblichen Erfahrungswerten, sichern eine flächenschonende, ortsangepasste Bebauung mit ausreichend Freiflächen und sind eine realistische Basis für kommunalpolitische Entscheidungen:
- Gesamtfläche des Planungsgebiets: 100.000 m²
- Nettobaulandfläche: 40.000 m² (also 40 % der Gesamtfläche)
- Die restlichen 60.000 m² dienen Straßen, Wegen, öffentlichen Grünflächen, Wasserrückhalteflächen, Spielplätzen sowie landschaftlichen Übergängen.
- Die Grundflächenzahl (GRZ) – also der Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut werden darf – variiert je nach Gebäudetyp:
- EFH/DHH: GRZ 0,25
- RHH: GRZ 0,30
- MFH: GRZ 0,35
Modellrechnung zur Quartiersentwicklung
Die Nettobaulandfläche von 40.000 m² wird gemäß einem festgelegten Nutzungsschlüssel auf die verschiedenen Gebäudetypen verteilt: 15 % entfallen auf Einfamilienhäuser (EFH), 15 % auf Doppelhäuser (DHH), 40 % auf Reihenhäuser (RHH) und 30 % auf Mehrfamilienhäuser (MFH).
Die Wohnflächengrößen pro Einheit basieren auf gängigen Erfahrungswerten:
- EFH: Ø 150 m² – DHH: Ø 120 m²
- RHH: 50 % groß (120 m²), 50 % klein (90 m²)
- MFH: 50 % groß (90 m²), 50 % klein (70 m²)
Modellhafte Flächen- und Wohneinheitenverteilung
| Gebäudetyp | Anteil | Grundstücksfläche gesamt (m²) | Gebäudeanzahl | Wohneinheiten | Wohnfläche (m²) |
| EFH | 15 % | ca. 6.000 | 8 | 8 | 1.200 |
| DHH | 15 % | ca. 6.000 | 17 | 17 | 2.040 |
| RHH | 40 % | ca. 16.000 | 55 | 55 | 5.720 |
| MFH (6 WE) | 15 % | ca. 6.000 | 4 | 24 | 1.920 |
| MFH (8 WE) | 15 % | ca. 6.000 | 4 | 32 | 1.550 |
| Gesamt | 100 % | 40.000 | — | 126 | 12.430 |
Lebensqualität im Quartier
Ein neues Quartier soll unterschiedliche Haushaltsgrößen und Lebenssituationen berücksichtigen. Die durchschnittliche Belegung wurde typgerecht kalkuliert:
- EFH und DHH: 4 Personen
- RHH: 4 Personen (120 m²) / 3 Personen (90 m²)
- MFH: 4 Personen (90 m²) / 2 Personen (70 m²)
Daraus ergibt sich eine Gesamtbevölkerung im Quartier von ca. 360–380 Personen.
Gleichzeitig bleiben rund 60 % der Gesamtfläche unbebaut – sie stehen für:
- Spiel- und Aufenthaltsflächen
- Begegnungsräume
- Entwässerung, Versickerung, Klimaanpassung
- naturnahe Grün- und Übergangsflächen
Ein sozial durchmischtes, klimaangepasstes und generationenfreundliches Quartier – das ist unser Ziel. Das Modell bietet dafür die passende Grundlage.
Beteiligung und Umsetzung
Die Umsetzung des Modells erfolgt partnerschaftlich und berücksichtigt die Interessen der Gemeinde und der Eigentümer:
- Grundstückseigentümer und Gemeinde entwickeln das Gebiet gemeinsam
- Genossenschaften und soziale Bauträger werden bevorzugt eingebunden
- Vergabekriterien und Standards werden vertraglich geregelt
Wir sehen in diesem kombinierten Modell eine realistische, verantwortungsvolle und faire Lösung für zukünftige Baulandentwicklungen in Jesteburg. Es verbindet die berechtigten Interessen der Eigentümer mit den Anforderungen des Gemeinwohls – auf Basis klarer Prinzipien, nachvollziehbarer Zahlen und breiter Akzeptanz.
Finanzielle Auswirkungen einer Baulandentwicklung
Die bauliche Entwicklung eines neuen Wohnquartiers bringt nicht nur sozialen und räumlichen Nutzen, sondern auch erhebliche wirtschaftliche Effekte. Besonders bedeutsam ist der sogenannte Planungsgewinn – also der Wertzuwachs, der entsteht, wenn landwirtschaftlich genutzte Flächen durch kommunale Bauleitplanung in Bauland umgewandelt werden. Die Annahme einer Aufteilung des Planungsgewinns (60 % für Eigentümer, 40 % für Gemeinde) basiert auf Modellen vergleichbarer Kommunen. Die Gemeinde erhält ihren Anteil z. B. durch Infrastrukturabgaben, Übernahmen von Erschließungskosten oder durch vergünstigte Flächenüberlassung.
In Jesteburg liegt der Wert landwirtschaftlicher Fläche aktuell bei rund 3,50 €/m². Allein durch die Bauleitplanung – also nach Erschließung und Baurecht – steigt dieser Wert auf ca. 250 €/m².
Wer legt diese Werte fest?
- Der landwirtschaftliche Ausgangswert stammt aus Bodenrichtwerten und realen Kaufpreisen.
- Der Bodenrichtwert ergibt sich aus dem örtlichen Gutachterausschuss.
- Die Erschließungskosten beinhalten u. a. Straßen, Gehwege, Wasser/Abwasser, Strom, Telekommunikation, ggf. Versickerung und Regenrückhaltung.
- Der Marktwert ergibt sich aus Angebot/Nachfrage, Lagequalität und Vergleichspreisen in der Region.
Wie entwickelt sich der Bodenwert?
| Flächen & Kosten | Wert/Annahme |
| Ausgangswert landwirtschaftlicher Fläche | ca. 3,50 €/m² |
| Bodenrichtwert (unerschlossenes Bauland) | 105,00 €/m² |
| Erschließungskosten (netto) | 50,00 €/m² |
| Marktwert erschlossenes Bauland | ca. 250,00 €/m² |
| Nettobaulandfläche (verkaufsfähig) | 40.000 m² |
| Gesamterlös (geschätzt) | ca. 10 Mio. € |
Warum ist die Gemeinde am Planungsgewinn beteiligt?
Die Gemeinde schafft durch ihre Planung die Voraussetzungen für den Wertzuwachs. Sie entwickelt Bebauungspläne, sorgt für Infrastruktur, Erschließung und Grünräume. Ohne diese gemeindlichen Leistungen bliebe das Land Ackerfläche. Die Beteiligung der Gemeinde am Planungsgewinn ist fair und notwendig. Sie schafft die finanziellen Grundlagen, um soziale, ökologische und infrastrukturelle Ziele der Gemeinde umzusetzen.
Beispielhafte Aufteilung des Planungsgewinns
| Beteiligte | Anteil am Planungsgewinn | Beispielwert (ca.) |
| Eigentümer*innen | 60–70 % | 6–7 Mio. € |
| Gemeinde Jesteburg | 30–40 % | 3–4 Mio. € |
Die Annahme einer Aufteilung des Planungsgewinns (60 % für Eigentümer, 40 % für Gemeinde) basiert auf Modellen vergleichbarer Kommunen.
