ITZENBÜTTEL – Masterplan Ortsmitte

VIEL WIND, WENIG EHR

- Der Masterplan hat seinen Namen nicht verdient -

Jetzt hat auch Itzenbüttel seinen Masterplan, doch was der Gemeinderat in seiner Sitzung am 11. April verabschiedet hat, ist kein großer Wurf. „Itzenbüttel Dorfmitte 2033“ kommt eher einem „Facelifting“ ala VW Golf als einem großen, politisch gesteuerten Wurf gleich. Wie soll er auch, wurde die Betrachtung des Ortsteils Itzenbüttel – so die ursprüngliche Beschlusslage – umgehend auf die Dorfmitte beschränkt. Damit wurden alle wirklichen Knackpunkte Itzenbüttels, wie das Itzenbütteler Kirchfeld und die generelle Verkehrsführung, einfach ausgeklinkt.

Was jetzt dabei herausgekommen ist, verdient den Begriff „Strategie“ nicht.

Konsequenz:

Statt eines planerischen Gesamtentwurfes für Itzenbüttel im Kontext der Weiterentwicklung der Gemeinde Jesteburg als Ganzes, wurden von den Gutachtern lediglich die Wünsche der Hofeigentümer zusammengefasst.

(c) Planungsbüro Ute Mehring

Die noch aktiven Landwirte wollen weiterhin Landwirtschaft betreiben, sich aber auch alle zukünftigen Optionen offen halten und Hof&Gut will den eingeschlagenen Weg hin zum Fremdenverkehr weiter ausbauen.

Das ist alles nachvollziehbar und war auch bisher schon möglich. Warum für diese „Erkenntnisse“ über 40.000 Euro aus Steuergeldern an Berater gezahlt werden mussten, erschließt sich uns nicht.

Wir vermissen die Denkanstöße der Fachleute. Wäre es nicht deren Aufgabe gewesen, der Itzenbütteler Dorfgemeinschaft zu helfen, über den eigenen Tellerrand zu blicken?

  • Wie soll Itzenbüttel seiner überregionalen Aufgabe als Naherholungsgebiet zukünftig gerecht werden?
  • Was kann die Gemeinde Jesteburg dafür tun und wie können die Itzenbütteler Hofstellen in diese langfristige Entwicklung eingebunden werden?

Die jetzt beschlossenen Ideen für zukünftig denkbare Anpassungen des Bebauungsplanes und der örtlichen Bauvorschrift dienen lediglich Einzelinteressen statt die Entwicklung der Ortsmitte als Ganzes im Fokus zu behalten. Ausblicke über den eigenen Tellerrand hinaus gibt es nicht und – noch viel schlimmer – wurden anscheinend auch nicht eingefordert. So werden die Streitereien weitergehen, ohne jedwede Vision für Itzenbüttel und ohne Nutzen für die langfristige Entwicklung der Gemeinde Jesteburg als Ganzes.


Gänzlich unverständlich ist für uns die angestrebte Entwicklung der Dorfmitte um bis zu 40 Neubau-Wohneinheiten. Selbst wenn wir nur von Drei-Personen-Haushalten ausgehen, bedeutet der angedachte Neubauumfang einen Zuzug von 120 Einwohnern in die Dorfmitte. Das entspricht einer Bevölkerungsexplosion von über 63 Prozent in 15 Jahren!

Eine auf reine Gewinnmaximierung ausgelegte Kapitalisierung von Grundeigentum in Neubauten darf nicht die Antwort auf die gemeinschaftlichen Herausforderungen sein, denen sich die Itzenbütteler Dorfmitte stellen muss.

Um zusätzliche Einnahmequellen zu generieren, sollen die bestehenden Hofstellen den Fremdenverkehr nutzen, doch wo bleibt dieser vom Landkreis vorgegebene Ansatz bei den bisherigen Betrachtungen?

  • Die Eigentümer der Hofstelle „Hof & Gut“ verfolgen zumindest den richtigen Ansatz, auch wenn die bisherigen Pläne noch etwas „diffus“ erscheinen und in ihren Auswirkungen auf die Dorfmitte über die gesetzten Grenzen hinausschießen.
  • Die Eigentümer der Hofstelle „Jappen´s Hof“ stellen zwar immer wieder neue Pläne von Investoren vor, aber deren Fokus liegt nicht innerhalb der gesetzten Zielvorgabe „Fremdenverkehrsentwicklung“.

Hier wird das eigentliche Dilemma sichtbar: Statt miteinander die Dorfmitte zu entwickeln und Interessen und Ideen aufeinander abzustimmen, wollen beide das maximale auf ihren eigenen Flächen umsetzen. So wird es nicht zum Wohle Itzenbüttels funktionieren! Warum findet sich kein gemeinsamer Weg?

Doch selbst wenn alle mit dem angedachten Einwohnerzuwachs aus Neubauten einverstanden wären (was nicht aus den Bürgerveranstaltungen herauslesbar ist), gilt es, dieses Wachstum in einen übergeordneten Masterplan einzubetten. Bevor das nicht gelungen ist, ist jedwede nachhaltige und verantwortungsbewusste Entwicklung der Itzenbütteler Dorfmitte nicht denkbar und es dürfen auch keine Bebauungsplanänderungen vorgenommen werden.

Losgelöst von dieser grundsätzlichen Kritik an der bisherigen Vorgehensweise gefällt uns, dass die Itzenbütteler Dorfmitte auch weiterhin ihren dörflichen Charakter behalten soll. Dieser Vorgabe müssen sich potentielle Investorenpläne weiterhin unterordnen. Keine neue Erkenntnis, aber eine wohl notwendige Bekräftigung, wenn man so manchen in den vergangenen Monaten vorgelegten Entwurf für die Entwicklung der Hofstätten „Hof & Gut“ und „Böttcher´s Hof“ betrachtet.

Bauleitplanung

Um den möglichen Planungen für Neubauten einen verbindlichen Rahmen zu geben, sollen der Bebauungsplan und die örtliche Bauvorschrift bedarfsbezogen und abschnittsweise angepasst werden. Die Änderungen gegenüber dem gültigen Bebauungsplan sind orange gekennzeichnet.

Die wesentlichen Angaben im Überblick:

Itzenbüttel – Ortsteil der Gemeinde Jesteburg

Einwohner (07.08.2017)

Gemarkung Itzenbüttel

(Itzenbütteler Dorf, Itzenbütteler Kirchfeld und Itzenbütteler Osterberg)

1.252 Einwohner
Itzenbüttel Dorfmitte190 Einwohner

REGIONALES RAUMORDNUNGSPROGRAMM

Das fordert der Landkreis:

  • Itzenbüttel dient der Erholung (Naherholung und Tagestourismus).
  • Die touristische Infrastruktur ist nachhaltig weiterzuentwickeln.
  • Neue Siedlungen müssen sich in das Landschaftsbild einpassen.
  • Umnutzungen sollen die Belange der Naherholung und des Fremdenverkehrs berücksichtigen.
  • Die Siedlungsfläche (Bruttobaulandfläche) darf bis 2025 maximal um 5% wachsen.
  • Historisch gewachsene Strukturen sind zu bewahren und behutsam zu ergänzen.
  • Bauliche Veränderungen und Ergänzungen sind dem bestehenden Erscheinungsbild anzupassen.
  • Maßnahmen der Innenentwicklung und der Umgestaltung vorhandener Siedlungsflächen sind einer Inanspruchnahme von Freiräumen vorzuziehen.
  • Der Gestaltung von Siedlungsrändern – insbesondere der Integration in die Landschaft – ist besondere Beachtung zu schenken.

MASTERPLAN ITZENBÜTTEL-ORTSMITTE

Das soll die weiterführende Grundlage für Itzenbüttel sein:

Grundsatz:

  • Itzenbüttel-Ortsmitte behält seine typisch dörfliche Struktur.
  • Der Haufendorfcharakter und die einzelnen Hofstellen bleiben erkennbar.
  • Ein Mix aus landwirtschaftlichen Gebäuden, Wohngebäuden, kleinen Handwerks- und Gewerbebetrieben und Grünstrukturen/Freiräumen herrscht vor.

Leitziele:

  • Die landwirtschaftlichen Betriebe können sich weiterentwickeln (auch durch eine Neuausrichtung oder Diversifizierung).
  • Die ortsbildprägenden Gebäude bleiben erhalten – Sanierung geht vor Neubau.
  • Die Erholungs- und Fremdenverkehrsangebote (z.B. Gastronomie, Veranstaltungen, Kultur und Gästezimmer) werden gesichert und entwickelt.
  • Die Einwohnerzahl in der Itzenbütteler Dorfmitte wächst moderat.
  • Die Verkehrssicherheit wird für alle Verkehrsteilnehmer verbessert.

Allgemeine Maßnahmen:

  • Gebäude
    • Landwirtschaftliche und ortsbildprägende Gebäude umnutzen
    • Stark sanierungsbedürftige Gebäude abreißen und Ersatz errichten
    • Einfamilienhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser zulassen
  • Straßen, Wege, Plätze
    • Verkehrsberuhigung durch Pflasterwechsel und platzähnliche Flächen schaffen
    • Höhe Dorfgemeinschaftshaus: Platzgestaltung und Integration der Bushaltestelle
    • Höhe ehemaliges Kühlhaus: Platzgestaltung, Abriss des Kühlhauses, Neubau eines Hofladens und Stellplätze
    • Beleuchtung modernisieren
    • Fußwege erneuern
    • Radwege beschildern
  • Vegetation & Freiraum
    • Alten Baumbestand erhalten
    • Junge Eichen nachpflanzen
    • Grünland und Blickbeziehungen erhalten
    • Feldsteinpflaster erneuern und ausbauen
    • Feldsteinmauern und Hecken erhalten und ausbauen
    • Grüne Zäsur zwischen den Siedlungsbereichen Itzenbütteler Dorf und Itzenbütteler Kirchfeld erhalten
    • Bebauungsabstände zu Waldgebieten einhalten

Rahmenbedingungen für die individuelle Entwicklung der Hofstätten

Jappen´s Hof

  • Max. 20 Wohneinheiten für Neubauten in den nächsten 15 Jahren.

Minkenhof

  • Max. 10 Wohneinheiten für Neubauten in den nächsten 15 Jahren.

Zecker´s Hof

  • Max. 10 Wohneinheiten für Neubauten in den nächsten 15 Jahren.
  • Das Wohnwirtschaftsgebäude ist ortsbildprägend und soll erhalten werden.

Hof & Gut

  • Keine weiteren Wohneinheiten für Neubauten in den nächsten 15 Jahren.
  • Das denkmalgeschützte Gebäude (Gastronomie) und das Wohngebäude auf der Hofstelle sind erhaltenswert und ortsbildprägend und sollen erhalten werden.

Im Ortseingangsbereich sollte eine Platzgestaltung für Stellplätze zusammen mit der Umgestaltung der Verkehrsfläche vorgesehen und im Ortseingangsbereich gegenüber der freien Landschaft eingegrünt werden.

Itzenbütteler Brumhof 2/2A

  • Nachverdichtung durch Wohngebäude möglich.

Auswirkungen auf die Bauleitplanung (B-Plan)

Um den möglichen Planungen für Neubauten einen verbindlichen Rahmen zu geben, sollen der Bebauungsplan und die örtliche Bauvorschrift bedarfsbezogen und abschnittsweise angepasst werden. Die Änderungen gegenüber dem gültigen Bebauungsplan sind orange gekennzeichnet.

 

 Bebauungsplan „Aktuell“Masterplan „Entwurf“
Bauliche Nutzung

Dorfgebiet

– jedoch keine Tankstellen und Vergnügungsstätten

Anordnung der Baufelder

haufendorfartig

(geschlossen bebautes Dorf mit unregelmäßigen Grundstücksgrundrissen und häufig unterschiedlich großen Höfen)

oder

hofartig

Grundflächenzahl

(GFZ) 1

0,25

= maximal 25% des Grundstückes darf das Gebäude überbauen

Grundflächenzahl

(GFZ) 2

0,25

= maximal 25% des Grundstückes darf zusätzlich mit z.B. Garagen, Stellplätzen, Nebengebäuden und Zuwegungen überbaut werden. Bei öffentlichem Interesse auch mehr.

Grundstücksgröße

Einzelhaus: mind. 1.000 qm

Doppelhaus: mind. 500 qm je Hälfte

Einzelhaus: mind. 800 qm

Doppelhaus: mind. 500 qm je Hälfte

GebäudegrundformLänge : Breite = 1 : 1,5Länge : Breite = 1 : 1,25
Haustypen

Einzel- bzw. Doppelhaus:

maximal 2 Wohneinheiten

Einzelhaus: 8 Wohneinheiten

Doppelhaus: 2 Wohneinheiten

Geschosszahl

2 Vollgeschosse

plus Staffelgeschoss (max. 2/3 der Vollgeschossfläche)

 Firsthöhemax. 11,0 m
 max. 9,0 m bei einem Vollgeschoss
Traufhöhemin. 2,0 m, max. 4,0 m bei einem Vollgeschoss
 max. 7,5 m bei zwei Vollgeschossen

 Dachformen

Satteldach: Neigung 36 – 50 Grad

 Grundfläche > 200 qm:  mind. 15 Grad

Krüppelwalmdach

Stellplätze je Wohneinheitk. A.2
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